Kamulaştırma Nedir?

Samsun kamulaştırma, TDK açısından kelime anlamı Devletleştirme olarak anlatılmaktadır. Kamulaştırma Hususu Anayasanın 46. Maddesi, 2942 Sayılı Kanun ile düzenlenmiştir.

Kamulaştırma, Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, devlet veya kamu tüzel kişilerince kamu yararı dikkate alınarak ilgili taşınmaz malların mülkiyetinin alınmasıdır.

Kamulaştırma Şartları Nelerdir?

Kamulaştırma şartları 2942 sayılı kamulaştırma kanunu 3. Maddesinde düzenlenmiştir.

İlgili madde uyarınca ÖZETLE aranan şartlar:

• Kamulaştırmayı yapacak kurum: İDARE olarak düzenlenmiştir. (Devlet veya kamu tüzel kişilikleridir.)
• Kamu yararı bulunması gerekmektedir.
• Kamulaştırılacak alan: gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallardır.
• Kamulaştırılacak taşınmaz bedelinin GERÇEK KARŞILIKLARININ PEŞİN ÖDENMESİ
• Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1 No’lu Ek Protokolün 1. Maddesinde MÜLKİYET HAKKI KORUMA ALTINA ALINMIŞTIR. Bu madde dikkate alındığında, özellikle maddede yer alan “…yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir…” HUSUSUNUN İHLAL EDİLMEMESİNE ÖZEN GÖSTERİLMELİDİR.

Kamu Yararı Ne Demek? Kamu Yararı Kararı Veren Mercii Neresidir?

Kamu yararı TDK açısından anlamı: Devletin gereksinimlerine cevap veren ve bu ihtiyaçları karşılayan, topluma yarar sağlayan değerler bütünü, menafiiumumiye şeklinde düzenlenmiştir.

İdare olarak anılan devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından, toplumun ihtiyaçları göz önüne alınarak bu ihtiyaçlarının karşılanması için alınan kararlar bütünüdür.

Kamu yararı kararı verecek merciiler 2942 sayılı kamulaştırma kanunu 5. Maddesinde düzenlenmiştir:

1. Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri,
2. Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
3. Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Kamu Yararı Onaylayacak Merciiler:

Kamulaştırma kanunu 6. Maddesinde bu husus düzenlenmiştir, Yukarıda kamu yararı karar verecek merciiler gösterilmiştir. Kanun koyucu, kişilerin Anayasal Haklarından Mülkiyet Hakkına karşı bir müdahale olması nedeniyle ikili bir mekanizma öngörmüştür .

Kamu yararını onaylayacak merciler:

1. a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin, 
2. b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
3. c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
4. d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
5. e) Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
6. f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
7. g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
8. h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır.

Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Kamulaştırmada Öncelikle Yapılacak İşlemler ve İdari Şerh

(Kamulaştırma Şerhi):

Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ( Zilyetlik, medeni hukukun eşya hukuku dalında incelenen bir hukuki kurumudur. En basit olarak bir kimsenin taşınır (menkul) veya taşınmaz (gayrimenkul) bir mal üzerindeki fiili hakimiyeti olarak tanımlanabilir. Zilyetliğe sahip olan kişiye zilyet denir. Mülkiyet bir kimsenin eşya üzerindeki hakkını ifade eder.)ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri EN GEÇ BİR AY İÇERİSİNDE VERİR.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra KAMULAŞTIRMANIN TAPU SİCİLİNE ŞERH VERİLMESİNİ KAMULAŞTIRMAYA KONU TAŞINMAZ MALIN KAYITLI BULUNDUĞU TAPU İDARESİNE BİLDİRİR.

Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

İdari Şerh – Kamulaştırma Şerhi Ne Zaman Silinir?

Kamulaştırmayı yapan İdare tarafından, şerh tarihinden İTİBAREN ALTI AY İÇİNDE 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

Kamulaştırmada Satın Alma Usulü :

1. Kamulaştırma kararı
2. İdare Kıymet Takdir Komisyonu
3. İdare Uzlaşma Komisyonu
4. İdarenin Pazarlıkla Satın Alma – Trampa Yollu Devir Talebi
5. Malik – yetkili Temsilci 15 gün içinde satmak -trampa isteği
6. İdare anlaşma sonrası 45 gün içinde taşınmazın tapuda tescili-terkini

Görselde özetleyerek kamulaştırmada satın alma usulü anlatılmıştır.

İdare tarafından mahkeme yoluna gidilmeden, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulüne öncelikli olarak başvurması gerekmektedir.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, Kamulaştırma  Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir.

Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.  Bu yöntemle satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.

Kadastro Görmemiş Yerlerde Tespit İşlemi:

İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister.

Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar.

Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.

Bu tespitte görev yapan muhtar veya vekili, ihtiyar kurulu üyeleri ile bilirkişilere çalıştıkları günler için 29 uncu maddeye göre ödeme yapılır.

Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tescili:

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, kamulaştırma kanunu 7 nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle kamulaştırma kanunun 8 inci maddesi uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek dava açar.

Kamulaştırma Bedeli Tespit ve Tescil Davalarında Görevli – Yetkili Mahkeme Neresidir?

Görevli Mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, Yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi ise Taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.  Taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.

Kamulaştırma Bedel Tescil ve Tespit Davalarında Duruşma Usulü Nasıl İşler ?

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır.Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

• Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;

a)Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.

b)Malik veya maliklerin ad ve soyadları,

1. c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
2. d) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri, e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
3. f) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
4. g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
5. h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, Belirtilir.

Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar.

Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, kamulaştırma kanunu11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler.

Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.

Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır.

Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.

Kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir.

Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

Kamulaştırma Bedeli tespit ve Tescil Davaları Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

İlgili Sürede Sonuçlanmazsa Kamulaştırılacak Taşınmaz Malikinin Hakları Nelerdir ?

Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın DÖRT AY İÇİNDE SONUÇLANDIRILAMASI GEREKMEKTEDİR.

İlgili dava dört ay içerisinde sonuçlanmaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Kanuni faiz, dava açılış tarihinden dört ay sonrasına denk gelen günden başlar, karar verilme tarihinde sona erer. İlgili tarihlerin kararda açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Aksi halde istinaf, temyiz incelemeleri sonucunda ilgili kararlar bu hususlardan dolayı bozulmaktadır.

İlgili Davada  öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.

Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.

Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.

Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

Kamulaştırma Kanunu 14 üncü maddede belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları:

Kamulaştırmaya ilişkin yasal mevzuat Anayasa’nın 46/1 maddesinde özel mülkiyette bulunan alanların “…GERÇEK KARŞILIKLARININ…” ödenmek suretiyle kanunda gösterilen usul ve esaslar çerçevesinde kamulaştırmanın yapılabileceği kurala bağlanmıştır.

2942 Sayılı yasanın 11.maddesinde kamulaştırma bedelinin tespiti esasları hakkında düzenleme yapılmıştır.

15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya

kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

1. a) Cins ve nevini,
2. b) Yüzölçümünü.
3. c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
4. d) Varsa vergi beyanını,
5. e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
6. f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
7. g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
8. h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

I)Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun , gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Kamulaştırma bedeliyle ilgili olarak oldukça önemli, objektif kriterler yasa koyucu tarafından konulmuş bulunmaktadır. Bu kriterlerin yapılacak keşiflerde ve bilirkişi raporlarında tam manasıyla irdelenmesi, uygulanması, peşinen ve kaba bir mantıkla her yer için standart bir bedel öngörülmemesi, taşınmaz özelliklerine uygun ve hak kaybına sebebiyet vermeyecek türden tespitler yapılması gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No:2009/259 Karar No:2009/306, 01.07.2009 tarihli ilamında;

Dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kesinleştiğine göre; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin 3. fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4. fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Bu saptama yapılırken dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın cadde veya sokak üzerinde oluşları, bu cadde veya sokakların konut veya ticaret alanında olmaları, her ikisi de ticaret alanında ise hangisinde daha yoğun bir ticaret hacmi bulunduğu, konut alanında iseler hangisindeki konutların daha yüksek fiyatla alıcı bulabildiği, her iki halde de imar durumuna göre inşaat yapılabilme durumları ve yapılabilecek kat adedi, bitişik veya ayrık nizamda yapılaşma alanlarından hangisinde bulundukları gibi ve benzeri tüm değere etkili nitelik ve unsurlar ayrı ayrı ve tek tek açıklandıktan sonra bunlardan her birinin değere olan etki oranı da ayrı ayrı ve tek tek belirlenmelidir

Değer tespitinde dikkate alınması gereken diğer bir unsur da, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır. Nitekim 2942 Sayılı Yasanın 11. maddesinin (d) bendi de vergi beyanını kıymet takdirinde göz önünde tutulması gereken esaslar arasında saymıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir.

Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.